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Solution Immobilière

Immobilier neuf Loi PINEL

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Résumé

L'Investissement Incontournable

La loi Pinel est le dispositif d’investissement immobilier à but locatif de référence. L’ économie d’impôt sur le revenu générée par cet investissement peut aller jusqu’à 63 000€ répartis sur 12 ans. Soit un maximum de 6000 € / an.

L'objectif avoué est de se constituer un patrimoine de qualité en partie grâce aux économies d'impôts réalisées via le dispositif Pinel.

A noter qu'il est possible de loger soit ses ascendants, soit ses descendants, si ces derniers sont sortis du foyer fiscal.

L’investissement immobilier peut se faire soit dans le neuf, soit dans l’ancien réhabilité. (cliquez ici pour Pinel réhabilité) La construction (ou la réhabilitation) doit notamment respecter les normes BBC, les dernières normes techniques iso phoniques et iso thermiques en vigueur (RT 2012). La mise en place du dispositif Pinel ne peut être autorisée que dans des zones géographiques identifiées, où la demande locative excède largement l’offre.

Quatre zones de référence ont été identifiées : A, A bis, B1, B2.

Nous sélectionnons les meilleures offres Pinel de Lyon, couronne Parisienne, Toulouse, Montpellier, Bordeaux, sud-est, strasbourg etc...

Pour cela, nous nous appuyons sur nos nombreux partenariats de distribution contractés auprès des principaux promoteurs immobilier. (Accès à plus de 8000 biens sur le territoire métropolitain)

Une Réduction d'Impôt Exceptionnelle

La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement locatif. Elle sera de 12, 18 ou 21% du montant de l' investissement si l’engagement de détention du bien est porté à 6, 9 ou 12 ans (3 années supplémentaires renouvelable 1 fois pour un engagement initial de 6 ans, non renouvelable pour un engagement initial de 9 ans). Soit un maximum de 2% / an du montant initial investi jusqu’à la 9ème année puis 1% / an pour la prorogation de la 10ème à la 12ème année. Dans la limite de 6000 € de réduction d'impôt / an.

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Solution Immobilière

Immobilier réhabilité Loi PINEL optimisé au déficit foncier

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Résumé

Qu’est-ce que la loi Pinel réhabilitée optimisé au déficit foncier?

Depuis le 1er septembre 2014, elle concerne l’acquéreur d’un lot affecté à l’habitation et qui a pour objectif de le réhabiliter tout en le destinant à la location. Les travaux doivent respecter les exigences de performances techniques, thermiques, phoniques des logements neufs. En respectant ces conditions, l'acquéreur pourra bénéficier du dispositif Pinel.

Une fois les travaux de réhabilitation effectués et déduits fiscalement, l’investisseur pourra bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel qui sera effective l’année de l’achèvement des travaux.

Ainsi, le bénéfice fiscal est double. Les deux leviers de déduction des travaux du résultat foncier mais également de réduction d’impôt, sont utilisés.

Ce dispositif fiscal est particulièrement favorable et adapté aux contribuables ayant déjà des revenus fonciers et concernés par une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée.

Les mêmes obligations de la loi Pinel neuf sont à respecter par le propriétaire bailleur (Cliquez ici pour Immobilier neuf loi Pinel).

Les projets immobiliers sélectionnés le sont, sur la base d'un emplacement premium, souvent en  centre-ville, mais aussi pour leur capacité à s'apprécier dans le temps.

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Solution Immobilière

Immobilier de rendement ancien (avec ou sans travaux)

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Résumé

Objectif: Rentabilité Locative

Vous pouvez obtenir des rendements très intéressants en optant pour un investissement immobilier "ancien" nécessitant (ou pas) de lourds travaux de rénovation. En effet, dans un objectif de diversification patrimoniale ou d'optimisation fiscale des revenus fonciers déjà existants, il convient suivant le cas de s'orienter vers l'un ou l'autre schéma.

Deux options s'offrent à vous:

  • l'immobilier de rendement (patrimonial, forte rentabilité, garages, locaux commerciaux ...)  
  • l'optimisation fiscale via les monuments historiques, loi Malraux

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Solution Immobilière

Immobilier neuf Loi Pinel outre mer

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Résumé

La loi Pinel DOM.

Les types d'investissements concernés

Tout investissement immobilier réalisé dans le neuf, dans les DROM (Départements et Régions d'Outre Mer), destiné à la location sous certaines conditions. (nous contacter pour plus de détail)

La mise en place du dispositif Pinel DOM ne peut être autorisée que dans les zones géographiques B1, où la demande locative excède largement l’offre. Un minimum de 20 % de co-propriétaires occupant la résidence collective est obligatoire.

Le bénéfice fiscal

Ce dispositif permet aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu jusqu'à 96 000 € sur 12 ans avec un maximum de 11 500€ / an.

La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement locatif. Elle peut aller jusqu’à 32% du montant de votre investissement si l’engagement de détention du bien est porté à 12 ans. Soit un maximum de 3,83% par an du montant initial investi jusqu’à la 9ème année, puis 1% par an pour la prorogation de la 10ème à 12ème année.

Les obligations

Le respect des différents plafonds de ressources des locataires et de loyers est impératif et cumulatif. Les normes de construction BBC ainsi que les normes RT en vigueur sont obligatoires.

Le bien doit respecter le plafond des 5500 € /m² avec un maximum investissable de 300 000 € / an.

2 acquisitions maximum sont authorisées par an.

A qui est-ce destiné ?

Ce dispositif s’adresse aux contribuables fortement fiscalisés (à partir de 8000 €/an).

Les petits PLUS du dispositif

A noter l'extrême souplesse de la loi Pinel DOM qui autorise le report du solde de la réduction d'impôt non utilisée sur les exercices suivants. Pratique lorsque l'on a des revenus annuels fluctuants.

Le dispositif Pinel DOM permet également de dépasser le plafonnement annuel global des niches fiscales de 10 000€ pour atteindre le seuil des 18 000€.

Nos partenariats locaux nous permettent d'avoir accès aux meilleures offres, tant en situation qu'en prix d'acquisition. La plus part des produits sélectionnés sont hautement patrimoniaux avec une espérance de forte valorisation à terme.

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Immobilier Neuf loi Girardin

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Résumé

Le principe du dispositif Girardin (intermédiaire)

La loi Girardin immobilier permet aux investisseurs de bénéficier d’une forte réduction d’impôt sur une courte période. Il s'agit d'investir dans un logement neuf, à but locatif, dans les DOM. Ce dispositif fiscal, sans équivalent dans l'investissement immobilier à but locatif, s'adresse aux contribuables fortement imposés sur le revenu (plus de 10 000€ /an minimum).

Le bénéfice fiscal du dispositif Girardin (intermédiaire)

La spécificité de ce dispositif induit une très forte réduction d'impôt sur le revenu sur une courte période (5 années). Cela signifie moins d'effort d'épargne (quasi nul les premières années) pour plus d'économies d'impôt.

Exemple chiffré: acquisition d'un T3 à l'ile de la réunion d'une surface de 67.27m² pour 197000€. Taux de girardin intermédiaire à 40%. La réduction d'impôt sera de 71496€ sur 5 années, soit 14293€ / an.

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Solution Immobilière

SCI de rendement ou d'optimisation fiscale ?

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Résumé

Quel est l'objet d'une Société Civile Immobilière ?

Une SCI est un groupement d'investisseurs qui s'unissent afin d'acquérir en commun un ou des biens immobiliers localisés en France dans un but lucratif.

Cette union permet aux investisseurs de mettre en commun leurs ressources afin d'accéder à des biens qualitatifs qu'ils n'auraient jamais pu acquérir seuls.

Il s'agit d'une alternative à l’achat immobilier classique se limitant à l’investissement direct ou l’achat de parts de SCPI.

Pourquoi une sci de Rendement?

La SCI de rendement a pour objet exclusif de rechercher une forte valorisation à terme et de forts rendements locatifs. Les investisseurs de la SCI sont associés et décident des orientations à respecter concernant leurs investissements.

Pourquoi une sci de déficit foncier ou Malraux ?

  1. La sci de déficit foncier (cliquez ici pour le dispositif déficit foncier) a pour objectif de gommer partiellement ou totalement les revenus fonciers positifs. Elle peut s'avérer très efficace également même en cas d'absence de revenus fonciers. Uniquement sur des TMI à partir de 30 %.
  2. La sci Malraux (cliquez ici pour la loi Malraux) a pour objectif de réduire l'impôt sur le revenu hors plafonnement des niches fiscales. 48% du montant de la souscription interviendra sous forme de réduction d'impôt (grâce au levier bancaire)

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Solution Immobilière

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

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Résumé

Objectif réduction d'impôts, retraite ou loisirs?

Le Loueur Meublé Non Professionnel est un dispositif associé à une acquisition immobilière "meublée" (à la différence du "nu" qui ne requiert pas de meubles, lits, tables, chaises etc...) avec récupération totale de la T.V.A par l'investisseur! (soit 1/5ème de la valeur du bien)

Tout d'abord, quelques précisons sur la définition de "meublé".

Pour que le bien soit qualifié de meublé, le logement doit être garni d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire. C'est à dire produire à ce dernier un niveau de confort décent répondant à ses besoins essentiels. 

Pourquoi investir dans un actif immobilier meublé géré?

Investir dans un Loueur Meublé Non Professionnel, c’est prioritairement choisir de déléguer la gestion de son acquisition à un gestionnaire professionnel se chargeant de l'intégralité de la gestion locative. Ce confort de gestion locative, sécurisé, est acquis sur le long terme. En effet, un bail commercial est signé entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (gestionnaire) pour un minimum de 9 années. Le bien, intégré dans une résidence de services (sur un marché identifié de type étudiants, tourisme, seniors, personnes âgées dépendantes…), vous offrira le bénéfice d'une gestion complète puisque sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit « gestionnaire -  exploitant - preneur » .

Ce dernier se charge de trouver les locataires, d'assurer la gestion courante, de percevoir les loyers, de payer les charges locatives et les assurances obligatoires et de reverser les loyers définis contractuellement dans le bail aux propriétaires.

Il n'existe donc pas de problématiques liées aux vacances locatives, impayés, expulsions, dégradations, car le locataire est le gestionnaire! Ce dernier sous-loue aux utilisateurs finaux les biens de la résidence de services.

De plus, vous achetez H.T, ce qui n'est pas négligeable puisque la T.V.A est offerte par le gouvernement (cf. Loi de finance)

A l'acquisition, il est possible d'opter soit :

  • Pour la réduction d’impôt sur le revenu Censi-Bouvard,
  • Pour l'amortissement (à préconiser lorsque l’on a pour objectif de se constituer des revenus de type compléments de retraite peu ou pas imposables)

Grâce à nos nombreux partenariats avec les acteurs majeurs de la profession, un choix des plus large est offert à notre clientèle afin de l'aider dans son processus d'acquisition. Plus de 9000 lots sont ...

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Loueur Meublé Professionnel (LMP)

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Résumé

Réduction d'Impôts, loyers défiscalisés, exonération des plus values, transmission facilitée, produit hors ISF

Le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) comporte d'importants avantages fiscaux, notamment pour les plus-values et l'ISF. Un bien peut être considéré comme « meublé » lorsqu'il s'agit d'un local d'habitation pourvu de tout l'ameublement et équipement nécessaire à l'habitation du locataire. A noter que les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Il n'y a pas de plafonnement :

  • du dépôt de garantie,
  • du montant du loyer,
  • de la rémunération de l'intermédiaire …

La durée minimale du bail est toutefois fixée à un an.

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Solution Immobilière

Immobilier d'exception

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Résumé

Pourquoi investir dans de l’immobilier d’exception ?

La pierre reste un actif tangible quoi qu'il advienne. L' emplacement, les prestations, la beauté d'immeubles anciens avec cachet, permettent de réduire l'impact d'une baisse évetuelle des prix immobiliers. Il est et restera certain que les prix fluctuent moins à la baisse lorsque le bien est situé dans un emplacement premium.

Nous avons tissé de nombreux liens avec des acteurs locaux (lyon intra-muros) qui, au fil de l'eau, nous allimentent de leurs pépites.

Il n'est pas rare d'avoir des biens patrimoniaux qui se libèrent sur la presqu'île, les pentes de la croix-rousse, le 6ème arrondissement. Le tout est d'être informé avant tout le monde.

Compte tenu de la rareté des biens il est conseillé de prendre rendez vous le plus tôt possible,  ensemble, afin de définir les contours de votre recherche idéale. Si bien, qu'avant même le début de la commercialisation, vous serez en tête de liste pour que le/les bien(s) vous soient présenté.

Il est possible d'investir dans des scpi dites "patrimoniales" qui ciblent l'acquisition de beaux immeubles. Les tickets d'investissements deviennent, grâce aux scpi, très accessibles.

Cliquez ici pour plus d'information sur les scpi. 

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Solution Immobilière

Démembrement et nue propriété

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Résumé

Fiscalité allégée (hors IFI), pas de contraintes de gestion, facilité successorale

Sont les principaux atouts de la nue-propriété.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne s'occupe de rien.

Il n' habite pas le logement, ne gère pas les locataires et ne perçoit pas de revenus fonciers. C'est l'usufruitier qui les perçoit.

C'est un modèle d'acquisition idéal pour l'investisseur qui souhaite se décharger totalement de la gestion locative tout en se portant acquéreur d'un bien immobilier de qualité.

L'investissement en nue propriété est exonéré d'IFI. (uniquement à la charge de l'usufruitier)

Il est possible d'investir en scpi de rendement en démembrement temporaire. (cliquez ici sur le mot "scpi de rendement" pour aller directement sur le lien)

Voici les notions et le mode opératoire à suivre pour acquérir en nue propriété...

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Solution Immobilière

Résidence principale & secondaire

epargne-retraite

Résumé

Acheter son bien devient plus facile.

Qu'il soit neuf ou d'occasion, en agglomération, montagne, mer, campagne, nous offrons à notre clientèle la plus large palette de choix dans le neuf. Nous travaillons avec la totalité des promoteurs les plus importants, qu'ils soient nationaux ou régionnaux.

Idem dans l'ancien (nombreuses connexions avec des agences immobilières, des notaires, des marchands de biens).

Nous négocions au mieux les conditions financières et nous assurons en amont de proposer des solutions immobilières irréprochables (garanties d'assurances, MOD etc...)

Voici les raisons pour lesquelles choisir sa future résidence principale ou secondaire avec Access Value Patrimoine s'avèrera un choix gagnant.

Taux réduits de TVA à 5.5%

Depuis le 1er janvier 2014, un nouveau taux réduit de TVA à 5,5 % s'applique au secteur de l'immobilier. Il concerne l'accession sociale à la propriété et la rénovation de logements anciens. Dans le premier cas, le propriétaire doit satisfaire plusieurs conditions (localisation, ressources, etc.) pour bénéficier de ce taux réduit. Dans le second cas, les travaux doivent remplir une fonction énergétique, d'accessibilité ou de mise en norme pour être éligible à la TVA à 5,5 %.

Les conditions pour en bénéficier dans l'immobilier neuf

Afin de bénéficier du nouveau taux réduit de TVA de 5,5 % à l'achat d'un bien immobilier neuf en VEFA, ce dernier doit être construit en zone ANRU ou dans un périmètre de 300 mètres alentour. L'appartement neuf ou la maison doit ainsi être situé dans un quartier considéré comme prioritaire pour la réalisation de programmes neufs permettant l'accession sociale. Seul l'usage d'habitation principale permet de bénéficier de ce taux de TVA réduit : les investissements immobiliers ne sont donc pas concernés par cette mesure. Les bénéficiaires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressource, qui correspond au PLS majoré de 11 %. Le prix au mètre carré du logement doit également ne dépasser un plafond fixé par l'Etat

La détention du bien passe de 15 à 10 ans

La réduction de la TVA de 7 à 5,5 %, pour l'achat d'un bien immobilier neuf en zone ANRU, s'accompagne d'une diminution de la période de détention. Le bénéficiaire doit habiter le logement durant un minimum de 10 ans, contre 15 ans auparavant. Si le bien est revendu avant ce délai, le propriétaire doit rembourser la différence de TVA (14,1 %), sauf cas particulier (décès, mobilité professionnelle, chômage longue durée, divorce, etc.). Il existe toujours un abattement d'un dixième accordé par année de détention, pratiqué dès la première année suivant l'achèvement de l'immeuble, et non plus à compter de la cinquième année.

VEFA et PSLA visés par la TVA à 5.5%

La TVA réduite à 5,5 % s'applique aux achats dans l'immobilier neuf en VEFA en zone ANRU, mais aussi aux opérations en PSLA. En VEFA, le taux réduit s'applique dès lors que l'immeuble est achevé après le 1er janvier 2014, y compris sur les sommes versées en paiement du prix avant achèvement. En PSLA, ce sont les levées d'option intervenant à compter du 1er janvier 2014 qui bénéficient de la TVA à 5,5 %.

Immobilier ancien : les travaux de rénovations également concernés par la TVA à 5.5%

La loi de finances pour 2014 a créé une nouvelle catégorie de travaux en faveur des propriétaires : les travaux d'amélioration de la qualité énergétique des locaux de plus de deux ans à usage d'habitation. Ils bénéficient du taux de TVA réduit à 5,5 % depuis le 1er janvier 2014, tout comme les travaux induits. Cela concerne la pose, l'installation et l'entretien de matériaux et équipements éligibles au Crédit d'impôt développement durable (CIDD), comme une pompe à chaleur ou l'isolation des murs. Certains travaux dans les logements sociaux donnent également accès à la TVA à 5,5 %. Ils doivent pour cela générer des économies d'énergie, améliorer l'accessibilité aux personnes handicapées ou permettre la mise aux normes des logements en matière de sécurité.

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Solution Mobilière

SCPI de Rendement

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Résumé

Qu'est ce qu'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?

C'est une structure d’investissement de placement collectif. L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent auprès du public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, appelés "les associés". Elle correspond de plus en plus aux objectifs des épargnants qui cherchent le couple régularité des rendements / sécurité plutôt qu'une prise de risque avec une potentielle perte en capital.

L'objectif : distribution de revenus réguliers

L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (en règle générale la distribution est trimestrielle). Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.

Quatre SCPI de rendement ont été identifiés :

  • la SCPI régionale
  • la SCPI de valorisation
  • la SCPI patrimoniale
  • la SCPI opportuniste

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Solution Mobilière

SCPI/SCI Fiscale

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Résumé

Qu'est ce qu'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ?

C'est une structure d’investissement de placement collectif. L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent auprès du public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, appelés "les associés". Elle correspond de plus en plus aux objectifs des épargnants qui cherchent le couple régularité des rendements/sécurité plus qu'une prise de risque avec une potentielle perte en capital.

Pourquoi fiscales ?

Il s'agit d'appliquer aux SCPI (ou SCI) les différents dispositifs fiscaux présents dans le code général des impôts, il existe ainsi 4 grandes familles de Sociétés Civiles fiscales :

  • PINEL neuf ou ancien,
  • Déficit Foncier,
  • Malraux,
  • Monuments Historiques.

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Solution Mobilière

PEA/PEA-PME

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Résumé

Le PEA vous permet d'acquérir un portefeuille d'actions tout en bénéficiant, sous certaines conditions, d'une exonération d'impôt sur les dividendes et les plus-values. Le PEA vous permet de gérer un portefeuille d'actions en franchise d'impôt sur le revenu à condition de n'effectuer aucun retrait pendant 5 ans.

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PROFESSIONNEL

Solution Mobilière

Compte Titres

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Résumé

Le compte titres, ouvert aux particuliers et personnes morales, est un support permettant l’investissement en valeurs mobilières françaises, européennes ou internationales. Rattaché au compte-courant, il permet de stocker l’ensemble des titres dont dispose l’investisseur.

Pourquoi choisir d’ouvrir un compte titres ?

Pour diversifier son patrimoine et obtenir potentiellement de meilleurs rendements que ceux proposés par des comptes plus classiques tels que les livrets d’épargne. Pour accéder à une gamme de titres très large et de toutes les places (actions, obligations, bons de souscription, droits, SICAV, Fonds Commun de Placement, or physique…) sans limite de montants déposés ni de nombre de titres détenus.

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PROFESSIONNEL

Solution Mobilière

Gestion de la trésorerie

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Résumé

Dans le domaine de la valorisation de l’épargne à court terme, Access Value Patrimoine propose 4 solutions à disposition des personnes physiques et morales :

  • Un Compte A Terme offrant flexibilité et disponibilité,
  • Un Compte Epargne Rémunéré offrant notamment une garantie du capital,
  • Un Compte Courant d'Associés avec Obligations Convertibles (Placement en Obligations doté d'une liquidité variable de 1 an à 9 ans fortement rémunérée (de 2 à 5% brut annuel),
  • Le Bon De Caisse, disponible semestriellement, rendement contractuel de 3.5% rétroactif sur 4 ans (durée de conservation maximum).

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Solution Mobilière

Fond commun de placement

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Résumé

Définition d'un Fond Commun de Placement ?

Un FCP détient pour ses porteurs de parts, un ensemble de valeurs mobilières et de sommes placées à court terme ou à vue, il est géré par une société de gestion. Le FCP appartient à la famille des OPCVM (Organismes de Placement Collectif de Valeurs Mobilières). L'objectif peut être soit fiscal, soit de rendement. Il existe 3 grandes familles de fonds :

  • Les FCPR (Fonds Communs de Placement à Risques),
  • Les FCPE (Fonds Communs de Placement Entreprise),
  • Les FIP (Fonds d'Investissement de Proximité).

Ces fonds bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu ou d'une création de capital exonérée de plus value (FCPR).

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Solution Mobilière

Optimisation fiscale one shot

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Résumé

Investir une partie de son épargne pour défiscaliser sans emprunter

Pour les  investisseurs ne souhaitant pas ou ne pouvant pas recourir à l'emprunt mais disposant de liquidités, il existe des dispositifs inscrits dans le Code Général des Impôts permettant de réduire tout ou partie de leur impôt sur le revenu. Ces solutions, dites "one shot" (l'efficacité fiscale se produit l'année de la souscription) peuvent produire un impact fiscal d’un maximum de 40 811 €/an. La réduction d'impôts s'effectue ainsi l'année de la souscription. L'impact est ainsi immédiat et quantifiable.

Les solutions dites "one shot":

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Solution Prêt immobilier

Montage de prêts immobiliers

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Résumé

Vous n'avez pas le temps de gérer la négociation avec les banques, les assurances, pas envie de vous déplacer, de faire maintes et maintes contre-propositions ? Nous vous faisons gagner du temps et de l'argent. Ces démarches sont entreprises par nos partenaires mandatés afin de vous trouver le meilleur rapport qualité prix du marché. Ils se déplacent à votre domicile et mènent pour vous la meilleure des négociations auprès des meilleurs établissements bancaires ayant pignon sur rue.

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PARTICULIER

Solution Prêt immobilier

Assurances de prêts

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Résumé

La délégation d'assurance

La plupart des prêts bancaires vous sont proposés avec la compagnie d'assurance "maison" de la banque. Il est souvent beaucoup plus judicieux de passer par une délégation d'assurance (donc de faire jouer la concurrence avec toutes les compagnies spécialistes du marché) afin d'être aussi bien couvert « pour moins cher » que l'assurance de la banque. La seule condition est de respecter le cadre de prêt et le cahier des charges de l'assurance (ex: Décès / PTIA) pour lequel la banque a acceptée le dossier. Les solutions d'assurances en délégation sont en moyenne 30% moins chères que celles proposées par les banques.

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PARTICULIER

Solution Prévoyance

Prévoyance des Particuliers en cas de décès, invalidité et arrêt de travail

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Résumé

Qu'est ce que la prévoyance décès / PTIA ?

C'est une garantie temporaire qui permet de prévenir le décès, l'incapacité, l'invalidité.

Il existe 4 grandes familles de prévoyance :

  1. le décès
  2. l'invalidité,
  3. l'incapacité,
  4. la santé.
  • Bien choisir sa protection droits de succession

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PROFESSIONNEL

Solution Prévoyance

Prévoyance professionnelle, TNS et professions libérales en cas de décès, invalidité et arrêt de travail

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Résumé

 LA PREVOYANCE POUR LES PROS

Quels risques couvre-t-elle, pour quels bénéfices ?

En cas de décès, d'incapacité, d'invalidité, la prévoyance professionnelle permet, selon les garanties souscrites de :

  • faciliter l'accès aux soins,
  • assurer un maintien partiel ou total des revenus,
  • percevoir un capital ou une rente,
  • bénéficier d'un complément financier.

Les risques couverts en souscrivant une assurance décès sont :

  • le décès,
  • l'atteinte à l'intégrité physique,
  • l'incapacité de travail,
  • l'invalidité,
  • le remplacement d'un élément clé dans l'entreprise,
  • la couverture des frais généraux de l'entreprise d'un dirigeant( loyers, abonnements & charges divers…),
  • les frais scolaires d'éducation jusqu'à 25 ans des enfants du dirigeant décédé …

Il existe 4 grandes familles de garanties pour l'assurance prévoyance :

  • la prévoyance Homme Clé,
  • la prévoyance Associés,
  • la prévoyance Sportifs Professionnels,
  • la prévoyance pour les Travailleurs Non Salariés.

 

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Solution Immobilière

La loi Malraux

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Résumé

Qu'est ce que la loi Malraux?

La loi Malraux est destinée aux contribuables qui souhaitent acquérir un bien immobilier de grande qualité patrimoniale, à rénover entièrement et destiné à la location.

L'immobilier concerné doit se situer dans un secteur sauvergardé ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager.

Les travaux doivent aboutir à une restauration parfaite du bâtiment, ces derniers étant supervisés par un architecte des bâtiments de france.

Il est possible de souscrire des parts de scpi Malraux (cliquez ici pour retrouver la fiche scpi Malraux)

L'avantage fiscal

Le dispositif donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu à hauteur de:

  • 30% en secteur sauvergardé
  • 22% en ZPPAUP

et ceci sur le montant des travaux de restaurations engagés par le propriétaire dans la limite de 100 000€/an hors plafonnement des niches fiscales.

Depuis l'adoption par le conseil constitutionnel le 29 décembre 2016 de la loi de finance rectificative pour 2016 voici les 3 modifications qui s'appliquent désormais à la loi Malraux:

  1. un plafond de dépenses pluriannuel de 400 000€ sur quatre ans est autorisé,
  2. il est possible d'intégrer la totalité des dépenses sur une seule année si nécessaire (soit 120 000€ de réduction d'impôt maximum!) sous condition d'une demande de permis de construire ou de déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2017,
  3. la fraction de réduction d'impôt non imputée sur une année ne sera pas perdue mais reportée sur les 3 années suivantes,
  4. la réduction d'impôt ne sera pas remise en cause en cas de décès, invalidité, licenciement. 

A qui s'adresse le dispositif?

Aux contribuables fortement imposés fiscalement, résidents en France et qui souhaitent profiter d'un déplafonnement des niches fiscales. L'intérêt est de se consituer un patrimoine immobilier de grande qualité, pérenne doté d'une belle attractivité fiscale.

Les conditions à respecter

  1. la restauration doit inclure l'intégralité de l'ensemble immobilier
  2. le propriétaire doit s'engager à louer le bien nu à usage exclusif d'habitation principale, ceci pendant 9 années
  3. la location du bien doit intervenir dans les 12 mois suivant la Date d'Achèvement des Travaux
  4. la réduction d'impôt Malraux peut s'étaler sur une période ne pouvant pas excéder 4 ans et correspondant à la période effective des travaux. 

Exemple chiffré et autres avantages du dispositif

Nous sélectionnons exclusivement des programmes en coeur de villes en ayant pour obligation de ...

   

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PARTICULIER

Solution Immobilière

Loi Monument Historique

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Résumé

Qu'est ce que la loi Monument Historique?

Elle vise à favoriser la réparation et ou l'entretien de biens immobiliers classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

L'investissement doit obligatoirement être un bien classé MH nécessitant d'importants travaux de restaurations. L'intégralité des charges de restaurations ainsi que les éventuels charges liées à l'emprunt et au bien sont déductibles des revenus fonciers.

Pour quel avantage fiscal?

L'intégralité des travaux et charges est déductible sans plafonnement des revenus imposables. En contre partie de cet avantage, le propriétaire s'engage à conserver le bien pendant une durée de 15 ans.

A noter qu'il n'existe pas d'engagement de location à respecter, ni de plafonnement des loyers qui restent libres, pas de plafonnement des ressources des locataires, aucun plafonnement des niches fiscales. Cerise sur le gâteau, 100% des intérêts d'emprunts sont déductibles des autres revenus foncier si existants. De même, toutes les charges d'exploitations sont déductibles.

Il n'existe aucun frais de succession en loi MH. La succession se fait en exonération totale des droits de succession!

A qui s'adresse ce dispositif?

Aux contribuables fiscalement domiciliés en France, ayant une très forte Tranche Marginale d'Imposition TMI, 41 ou 45% de préférence.

Les conditions à respecter

  1. conservation du bien pendant 15 ans minimum
  2. l'immeuble doit être classé MH
  3. l'immeuble ne peut être vendu, modifié, démoli, légué, donné sans autorisation du ministère de la culture
  4. les travaux sont suivis impérativement par un Architecte des Bâtiments de France
  5. limite de déduction fixée à 200 000€ annuels pour les bâtiments non ouverts au public

Notre sélection de produits

Les biens de qualités étant extrèmement rares, nous travaillons sur mandat de recherche exclusif.

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Solution Mobilière

Perp

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Résumé

Qu'est ce que le perp ?

Le Plan Epargne Retraite Populaire (PERP) permet de se constituer un complément de revenu régulier à vie, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux durant la phase d'épargne. Ce contrat d'épargne long terme vous fera bénéficier d'une rente viagère au moment du départ à la retraite. Il combine un avantage fiscal à l’entrée à un large choix de supports disponibles (fonds en euros, en actions et obligations). La dernière loi de réforme des retraites a prévu une nouvelle possibilité de sortie du PERP à hauteur de 20 % en capital.

Le déblocage du PERP

L'épargne versée sur un PERP reste bloquée jusqu'à l'âge légal de la retraite. A partir de ce moment précis, l'épargne accumulée est versée au souscripteur sous forme d'une rente viagère pour 80% et sous forme de capital à hauteur de 20%.

La fiscalité

Les sommes investissables sont inscrites en dernière page de votre avis d'imposition. Ainsi toute souscription dans les limites autorisées par le législateur, sera déduite fiscalement du revenu net imposable et générera de facto une réduction d'impôt sur le revenu.

Ex : foyer fiscal médian avec une TMI à 30% souscrivant 20 000€ de Perp. Cela générera une réduction d'impôt de 6 000€!

Même souscription mais avec un foyer disposant d'une TMI à 41%. Le gain fiscal sera de 8 200€! 

La rente versée au dénouement du Perp sera fiscalisée selon les règles applicables aux pensions et retraites.

Question :

Faut-il souscrire ou continuer à verser sur son Perp en 2018 ?

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Solution Mobilière

Assurance Vie

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Résumé

Qu'est ce que l'assurance vie ?

C’est avant tout un produit d’épargne : vous récupérerez l’argent que vous y avez investi plus les intérêts financiers accumulés au fil du temps.
 

À ne pas confondre, donc, avec l’assurance-décès qui, elle, verse un capital important à vos proches en cas de décès prématuré, même si vous n’avez versé que des cotisations modiques. Mais attention si vous ne décédez pas prématurément – ce que l’on vous souhaite bien sûr – vos cotisations sont perdues.

Une fiscalité allégée en cas de vie

L'épargne placée en assurance-vie est toujours disponible. L'assureur a pour obligation légale de verser la totalité des sommes sous 2 mois. (j+3 avec nos partenaires !)

Sur un plan fiscal, il est néanmoins préférable de conserver son contrat au moins 8 ans avant d'effectuer des retraits. C'est à compter de cette période que s'applique la fiscalité la plus douce.

Pour les versements réalisés avant le 27 septembre 2017

  • De 0 à 4 ans de conservation, si vous décidez de retirer votre argent, ce dernier subira un Prélèvement Fortaire Libératoire à 35% uniquement sur les gains.
  • De la 5ème à la 8ème année révolue, le PFL passe à 15%.
  • Après 8 ans, les produits attachés au contrat bénéficient d'un abattement annuel de 4600€ par an -pour un célibataire- et 9200€ -pour un couple marié- sans payer d'impôts! Ces dispositions s'entendent tous contrats d'assurance-vie & de capitalisation confondus. L'abattement s'appliquant prioritairement aux primes versées avant le 27 septembre 2017.

Pour les versements réalisés post 27 septembre 2017

  • De 0 à 8 ans prélèvement forfaitaire de 12.8% + prélèvement sociaux en vigueur
  • Au delà de 8 ans prélèvement forfaitaire de 7.5% + prélèvements sociaux en vigueur

Astuce ! En cas de retrait, si votre TMI est inférieure au Prélèvement Forfaitaire en vigueur, vous pouvez choisir de déclarer vos gains sur le revenu imposable, vous serez gagnant...

En cas de licenciement, invalidité ou mise à la retraite anticipée, vous serez exonérés d'imposition! 

Un outil de Transmission inégalé

L’assurance-vie est dotée d’avantages fiscaux et civils en matière de succession. Les sommes investies avant 70 ans sont versées aux bénéficiaires désignés sans impôts à concurrence de 152 500 euros par bénéficiaire. Plus vous nommerez de bénéficiaires, et plus vous optimiserez l’abattement. Passé ce montant, l’excédent est taxé à 20 %, puis à 31,25 % à partir de 700 000 euros.

La fiscalité pour les versements après 70 ans est moins favorable, mais continue à apporter un avantage : les primes investies (et non les capitaux transmis) bénéficient d’un abattement de 30 500 euros et les gains de l’épargne ne sont pas taxables. Cet avantage se cumulant à celui prévu pour les versements avant 70 ans, il serait dommage de passer à côté.

3 Dates à retenir pour connaître la fiscalité Décès appliquée à vos contrats :

  • 20 novembre 1991
  • 13 octobre 1998
  • la date anniversaire de vos 70 ans

4 exemples de dates à retenir en cas de décès :

  1. vous avez versé avant le 13/10/1998, votre contrat était ouvert avant le 20/11/91, vous avez versé avant puis après vos 70 ans, félicitations! Il n'y a pas de taxation sur le contrat.
  2. vous avez versé avant le 13/10/1998, votre contrat était ouvert à compter du 20/11/1991, vous avez versé avant vos 70 ans, pas de taxation. En cas de versement après vos 70 ans, les primes sont éxonérées de taxation jusqu'à 30 500€ d'intérêts.
  3. vous avez versé à compter du 13/10/1998, votre contrat était ouvert avant le 20/11/1991 tous vos versements avant et après 70 ans sont régis par la même taxation, 152 500€ d'exonération par bénéficiaire, de 152 501€ à 852 500€, une taxe de 20% est appliquée, à partir de 852 500€, une taxe de 31.5% s'applique.
  4. vous avez versé à compter du 13/10/1998, votre contrat était ouvert à compter du 20/11/1991, pour vos versements avant 70 ans , les conditions sont les mêmes que l'exemple précédent, tandis que pour les versements après vos 70 ans, les primes sont exonérées de taxation jusqu'à 30 500€ d'intérêts.

Performance ou sécurité ?

Les contrats d’assurance-vie de nos partenaires offrent le choix entre différents compartiments de gestion financière. Pour miser sur la sécurité absolue, il faut ainsi choisir le « fonds en euros », qui garantit le capital investi et les intérêts accumulés au fil du temps. Seul souci : son rendement ne cesse de diminuer : il a rapporté, avec les primes liées au minimum de souscription, 2.55% nets alors que la moyenne de la profession est à moins de 2 % en 2016.
 

Si vous recherchez de la performance, tournez-vous vers les supports « en unités de compte ». Adossés directement aux marchés financiers (actions, obligations, immobilier, etc.), ils ne vous font bénéficier d’aucune garantie sur le capital, mais disposent d’un potentiel de gains beaucoup plus élevé à long terme.

La meilleure solution consiste donc à panacher ces deux compartiments : une partie de l’épargne sur le fonds en euros, de manière à toujours pouvoir compter dessus en cas de besoin et une partie, en diversification, sur les unités de compte, que vous laisserez investie à long terme. Vous pourrez à tout moment modifier cette répartition grâce à des « arbitrages », qui permettent de passer d’un compartiment à un autre.

Les atouts du contrat d'assurance-vie

...la suite dans la partie réservée aux clients

 

 

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PARTICULIER

Solution Immobilière

Le dispositif du Déficit Foncier

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Résumé

FONCTIONNEMENT DU DISPOSITIF


SIMPLICITE

• Régime de droit commun non soumis au plafonnement des niches fiscales

• Pour tout client disposant de bénéfices fonciers


 PERFORMANCE

  • Double impact fiscal sur la Tranche Marginale d'Imposition + prélèvements sociaux (CSG / CRDS)
  • Déduction sans plafonnement des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur les bénéfices fonciers
  • Déduction du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an
  • Report de l’excédent de DF sur les 10 années suivantes
  • Intérêts d’emprunt et frais assimilés déductibles des revenus fonciers
  • Location du bien non meublé pendant 3 ans
  • Impact fiscal immédiat et puissant jusqu’à 53 % du montant de l’investissement


 ACCESSIBILITE

• Prix total à partir de 120 000 € dans des villes comme Lyon, Montpellier, Cannes, Paris, Toulon,

Nîmes, Bordeaux, Strasbourg, Tours, Nancy, Bayonne etc...


SÉCURITÉ

  1. Garantie de bonne fin extrinsèque*
  2. Garantie du respect du planning d’exécution des travaux
  3. Garantie de prix forfaitaires, fermes et définitifs
  4. Garantie d’une expertise fiscale

*selon les programmes



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PROFESSIONNEL

Solution Mobilière

ACTIONNARIAT SALARIES (stock-options, actions gratuites, bons de souscription d’actions, achat d’actions)

epargne-retraiteplacement-financier

Résumé

Toutes les solutions pour associer les salariés au capital de votre entreprise

Stock-options, actions gratuites, bons de souscription d’actions, achat d’actions...

Access Value Patrimoine via son partenaire référence accompagne les entreprises de toutes tailles cotées et non cotées afin de les aider à ouvrir leur capital à leurs salariés. Différents types d’opérations sont possibles : stock-options, actions gratuites, bons de souscription d’actions, achat d’actions, … Afin d’optimiser fiscalement l’opération, il est possible de détenir les actions dans le plan d’épargne d’entreprise (PEE) en direct ou via un Fonds Commun de Placement d’Entreprise (FCPE).

Access Value Patrimoine vous aide à définir le bon schéma et met en oeuvre la solution retenue notamment la gestion des FCPE ou la tenue de registre des actions non cotées dans le PEE.

Une épérience riche de + de 50 clients en FCPE d’actionnariat ou tenue de registre et 40 000 bénéficiaires d’un dispositif d’actionnariat salarié.

Access Value Patrimoine vous accompagne de A à Z dans votre projet.

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PROFESSIONNEL

Solution Mobilière

EPARGNE SALARIALE PEE PERCO

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Résumé

Nos solutions en épargne salariale

Les Plans d’Épargne d’Entreprise et les Plans d’Épargne Retraite Collectifs dans toutes leurs formes (inter-entreprises, réservés, de groupe,…) permettent à chaque entreprise de trouver la solution adaptée à sa taille et ses besoins tout en bénéficiant de la sélection des meilleurs gérants indépendants et du meilleur de la tenue de comptes d’épargne salariale.

Dans un environnement économique complexe marqué par des charges sociales lourdes et  par la perspective de baisse des retraites obligatoires vous souhaitez :

  1. Dynamiser la rentabilité de l’entreprise en motivant les salariés
  2. Distribuer des primes plus efficacement qu’en versant du salaire
  3. Aider les salariés à préparer leur retraite
  4. Partager le profit de l’entreprise
  5. Favoriser l’épargne au sein de votre entreprise dans un cadre fiscal favorable

Une épargne qui s'adapte à vos projets

Chaque versement effectué dans un PEE est bloqué 5 ans, sauf cas de déblocage anticipé qui permet de récupérer son argent avant. Dans tous les cas, le bénéficiaire récupère un  capital.

L’épargne investie dans un PERCO est disponible à la retraite sous forme de rente ou de capital, elle peut aussi être laissée dans le plan. Avant la retraite, elle peut être retirée  notamment pour l’acquisition de la résidence principale.

Les versements dans un PERE / Madelin sont disponibles à la retraite sous forme de rente et avant la retraite dans certains cas.

IMPORTANT : les plus-values sur les PEE, PERCO sont exonérées d’impôt (soumises aux prélèvements sociaux en épargne salariale au 31/08/2017).



Access Value Patrimoine a sélectionné des dispositifs simples permettant de bénéficier d’économies de charges sociales et fiscales

Plan d’épargne d’entreprise (PEE/PEI) avec abondement

Plan d’épargne pour la retraite collectif (PERCO/PERCOI) avec abondement

Intéressement et supplément d’intéressement : prime collective sur objectifs plafonnée à 20% des rémunérations totales versées dans l’entreprise (plafond collectif)

Participation et supplément de participation : distribution volontaire d’une partie du bénéfice pour les entreprises jusqu’à 50 salariés et obligatoire au-delà 

Plan d’épargne retraite d’entreprise (PERE, aussi appelé article 83) :

régime de retraite à cotisations obligatoires et à Versements Facultatifs diminuant votre revenu imposable

Épargne temps : alimentation de votre PERCO et/ou de votre PERE avec 10 jours maximum de congés


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MENTIONS LEGALES

CONCEPTION & REALISATION SOCIETE FIGURO